大摩发布了一份报告，将中国的房地产市场与其他国家的地产泡沫进行对比。接下来，我将对此报告进行解析。报告首先提到，世界各国在房地产泡沫破裂后，新房开工面积普遍下降，而中国的降幅相对较快。这一数据对实体经济的影响十分直接。如果房价下跌对金融体系造成冲击，那么新开工面积减少则影响到房地产的上下游全链条。此前，在巅峰时期，房地产产业链曾占到中国GDP的20%，而这一比重如今已回落至6%。
房地产企业推行高周转的策略，银行资金被视作其生存的命脉。自“三道红线”政策实施以来，能够获得资金的绝大多数都是国有企业，民企则因规模缩减而被迫调整。而在房价的走势上，数据也显示，尽管中国的房价在下跌的前三年跌幅并不剧烈，但只采集了六个主要城市的数据（大多为北上广深杭等），这并不代表全国整体情况；实际上，全国的平均跌幅可能更高，预计会下降至与美国差不多的水平。
值得注意的是，在中国市场上，政府政策与市场力量相结合所发挥的作用明显。若完全依赖市场机制，像芬兰和爱尔兰一样，房价可能在短时间内腰斩。现行的一些政策，例如政府的回购与储备，确实在一定程度上延缓了房价的下跌速度。然而，我之前多次提到，自2021年以来的救市政策，显示出银行、地方政府以及房地产企业在决策中的优先级明显高于普通购房者。这一态度是相当清晰的：购房是个人的行为，最终由个人承担相关的经济压力。例如，当房子贬值到银行手中时，可称之为硬着陆，而如果是落入购房者手中，则只是软着陆。
再说去化周期，目前新房的去化周期接近三年，而二手房则更加漫长，接近四年。国际普遍认为1至1.5年的去化周期较为安全，现在我们的去化周期确实显得偏长。尽管新建住宅数量正在大幅减少，但由于每年的新房销量与新建住宅相差无几，库存依然没有得到足够的消化能力。
在购房选择上，新房与二手房的对比也很有趣。从数据来看，无论是销量还是去化周期的压力，新房均显得较为乐观，因此新房的降价压力往往小于二手房。根据我的观察，年轻人越来越倾向于购买新房，许多人宁愿选择位于近郊的新房，也不愿意购买市区内的旧房。然而，在选择新房时，购房者应当留意两个关键因素：首先，周围最好有一个1公里范围内的地铁站，其次，周围要有产业及人口的聚集。
接下来，讨论一下地方政府的预算状况。一般公共预算收入可以理解为税收，而再加上土地出让收入就是政府的总收入。政府的支出则涵盖国防、教育和医疗等方面。从相关数据中可以看出三个问题：首先，政府收入一直低于支出，这意味着当前依赖于囤积和借债生存；其次，随着经济形式的变化，政府的税收能力逐渐减弱，收入主要依靠营收而不是利润；最后，政府收入快速下滑的时间恰恰与2022年房地产泡沫破裂相吻合。为了堵住土地收入不足造成的缺口，政府采取了诸如增加罚款、征税等一系列措施，而目前税务部门的公务员招募占比也在上升，但这些措施尚不足以填补缺口。
不少人还记得2015年房地产走出低迷的主要动力是棚改政策。棚改涉及拆除老旧房屋并给予住户赔偿，很多原住民拿到赔偿后去购房，进而推动房地产市场的复苏。这一轮棚改主要在2016至2018年，当时政府主要是提供住房，而最新的棚改举措则是以货币形式给予拆迁户希望重现2016年的奇迹。然而，现阶段来看，拆迁户并未能有效带动整体楼市的发展。
以上海为例，拆迁主要集中在黄浦区和徐汇区，确实使得这两个区域的房价得到一定程度的提升，但遗憾的是，这种效果并没有辐射到整个江浙区域，甚至连上海的郊区也未能有效带动，房价依然面临下跌的压力。
最后，看看中国与西方国家在住宅面积上的差异。中国的家庭平均住宅套数为0.9，略低于美国、日本和德国；而每人居住面积为35平米，也略低于日本和德国，但远低于美国。从这一数据来看，中国似乎还有进一步上涨的空间，尤其是与美国比较时。然而，我们也不能忽视人口趋势的变化，中国的人口即将减少，而美国的人口则在增长。根据世界人口组织的预测，到本世纪末，中国的人口将降低到6亿，而美国则将上升至4亿。
就土地资源而言，美国的土地质地优良，海岸线大、耕地面积广，不乏石油和天然气等自然资源，潜力并不逊色于中国。通常情况下，中美两国的土地能够承载的人口差距不会太大，因此逐渐接近是合理的。即便现有住房面积不变，随着人口变化，中美的人均住宅面积也有可能持平。更重要的是，由于中国多为高层住宅，而美国有大量别墅，加之中国的住屋数量实际上是超过美国的。
综合来看，无论从哪个角度分析，中国的房价都不应与美国相提并论，这种情况显然不合情理，且存在套利空间。尽管市场上对于房产税的讨论不断，我仍然认为中国最终会实施房地产税，而当房价稳定之时，也是房产税推出之日。
